Цена амбиций — 26 рублей за квадрат

Конфликтная ситуация между законным арендатором промышленной площадки «Сибэлектротерм» АО «Завод «Экран», с одной стороны, и субарендаторами в лице ООО ТД «Сибмаш» и ГК «СМК» — с другой, достаточно рядовое для юридической практики событие и квалифицируется как спор хозяйствующих субъектов. Однако после обращения работников ООО ТД «Сибмаш» к губернатору области, в Заксобрание региона, к полномочному представителю Президента в СФО, мэру Новосибирска, в правоохранительные органы и прокуратуру она приобрела иное звучание, став достоянием общественности и новостью, обсуждаемой региональными СМИ. Хотя камень преткновения — всего лишь повышение арендной ставки нового соглашения.

Чтобы разобраться в нюансах, стоит обратиться к предыстории вопроса, но сразу можно констатировать: это не единственный конфликт, связанный с площадкой обанкротившегося «Сибэлектротерма» (первый касался расторжения договора аренды завода с индустриальным парком «Кировский»). Что интересно, и в том, и в другом случае инициаторами разбирательства выступили одни те же компании. По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО ТД «Сибмаш» и ГК «СМК» связаны с бывшим гендиректором «Сибэлектротерма» Олегом Утираловым.

Опыт и серьезные намерения

Чем был обоснован выбор в пользу АО «Завод «Экран»? Во-первых, предприятие уже наработало практический опыт организации и управления промышленными парками типа brownfield — то есть созданными на базе уже имеющихся зданий промышленного или коммерческого назначения, обладающих потенциалом для редевелопмента. Один из них успешно функционирует на территории АО «Завод «Экран» — резиденты занимают более 90 процентов его площадей. Кстати, это один из двух частных сертифицированных индустриальных парков, действующих в регионе.

Вторым серьезным аргументом для конкурсного управляющего могло стать использование инфраструктуры промплощадки в качестве гарантированной возможности оперативного улучшения финансового состояния «Сибэлектротерма». В частности, обеспечить выплаты задолженностей по заработной плате и накопившихся долгов перед ресурсоснабжающими организациями. Приход серьезного, обладающего активами арендатора, настроенного на стабилизацию обстановки и решение инфраструктурных вопросов, переоборудование цехов, — несомненно, шаг вперед. Одновременно это минимизировало риски для предприятий, осуществляющих деятельность в периметре промплощадки, и сделало ее более привлекательной для новых субарендаторов.

Позиция АО «Завод «Экран», управляющей компании индустриального парка: «Сегодня на территории находятся две компании, фактически не имеющие на это права, не несущие ответственности за сохранность оборудования, помещений, соблюдение техники безопасности. Мы не можем допустить такой ситуации, даже понимая, что имеем дело с производством».

Конкурентные преимущества позволили АО «Завод «Экран» победить и в очередном конкурсе, состоявшемся в 2019 году. По новым условиям, стоимость аренды промышленной площадки возросла, соответственно были перезаключены и договоры субаренды. 26 из 28 резидентов парка согласились с повышением арендных ставок. ТД «Сибмаш» и ГК «СМК» посчитали новые ставки необоснованными и неравными для разных резидентов. Плата за аренду, согласно их подсчетам, поднялась на 38 процентов. Субарендаторами был составлен протокол разногласий, состоящий из 26 пунктов — по 20-ти из них согласие было достигнуто. Но вскоре появилось еще 30 пунктов «несогласия». Процедура подписания нового договора затянулась, и это не могло не привести к ответным мерам.

Позиция АО «Завод «Экран», управляющей компании индустриального парка: «Сегодня на территории находятся две компании, фактически не имеющие на это права, не несущие ответственности за сохранность оборудования, помещений, соблюдение техники безопасности. Мы не можем допустить такой ситуации, даже понимая, что имеем дело
с производством».

Поиски консенсуса не задались…

В конце сентября субарендаторов предупредили, что доступ в производственные помещения перекроют, а когда и это не возымело действия, уведомили о необходимости освобождения арендованных помещений. Конфликт разгорелся с новой силой. ГК «СМК» и ТД «Сибмаш» сигнализируют, что предприятие обесточено, закрыто, людей не пускают на работу, а также указывают на отсутствие обязательств по обеспечению нормальных условий труда, организуют пикеты.

Насколько конструктивна позиция «пошедших на принцип» ТД «Сибмаш» и ГК «СМК»? Обратимся к цифрам. Коммерческая цена аренды производственных площадей в этом районе города колеблется от 250 до 350 руб./кв. м. По ранее действовавшему договору оба субарендатора платили 142 руб./кв. метр. Такая низкая цена была мотивирована тем, что компании занимают большие площади, и арендная плата ощутимо увеличивает затраты. Арендодатель учел это обстоятельство. Цена кв. метра у некоторых других резидентов при этом доходила до 200—220 рублей за «квадрат». И еще одно: и «Сибмаш», и «СМК» не платили за тепло и электричество — задолженности перед АО Завод «Экран» до сих пор не погашены.

Теперь о ставках нового соглашения. «Экран» увеличил арендную плату на 5 процентов, включив в договор «переменную составляющую» — тепло. В результате цена за 1 кв. метр арендованной площади увеличилась для ТД «Сибмаш» и ГК «СМК» на 26 рублей. Насколько это критично, каждый поймет по-своему. В бизнесе недопонимания периодически случаются, но успешно решаются через конструктивные переговоры.

Комментируя суть разногласий, представители «Экрана» подчеркивают, что действуют в правовом поле и стремятся соблюдать все нормы и правила эксплуатации производственных объектов. В настоящее время, несмотря на отсутствие договора, имущество обеих компаний до сих пор находится в ранее арендованных помещениях, и это не позволяет АО «Завод «Экран» эксплуатировать эти производственные площадки, что само по себе генерирует убытки.

Важно и другое: зайдя на промплощадку, УК индустриального парка «Экран» надеялось сохранить и увеличить количество субарендаторов. За прошедший год «Экран» уже вложил средства в восстановление периметра, поставил охрану, заключил договоры на газо- и электроснабжение.

Одновременно структуры РАТМ Холдинга, в который входит АО «Завод «Экран», занимаются поиском новых заказчиков на электротермическое оборудование, стремятся совместно с действующими на площадке предприятиями сохранить и масштабировать производство. В перспективе на основе конкурса планируется выкупить все корпуса ОАО «Сибэлектротерм», сохранив тем самым целостность и промышленный профиль площадки. Сегодня вновь созданное управляющей компанией индустриального парка «Экран» Научно-производственное предприятие «Сибэлектротерм» приступает к выпуску продукции, которая ранее уже принесла известность новосибирскому производителю печей для металлургической промышленности.

Сергей Гонтаренко

Поделиться:

Наш канал на Яндекс.Дзен