ГК «СМСС» очищает Новосибирск от частного сектора

ГК «Сибмонтажспецстрой» под руководством Заслуженного строителя Новосибирской области Анатолия Павлова – один из лидеров строительной отрасли в Новосибирской области и неоднократный лауреат конкурса «Директор года Сибири. Предприятие года Сибири». Сейчас, помимо других объектов, компания осваивает в Новосибирске сразу три масштабных участка по программе комплексного развития территорий. Все они «накрыты» частным сектором и обветшалыми бараками, поэтому застройщик взял на себя ответственность за решение всех вопросов: от создания новых дорог до возведения детских садов и школ.

Сейчас ГК «СМСС» ведет масштабное строительство на трех комплексных площадках – это ЖК «Чкалов», комплекс «Бирюзовая жемчужина» на улице Сухарной и «Калининский квартал».

В рамках реализации проекта «Калининский квартал» был разработан серьезный мастер-план поэтапного освоения земельного участка, превышающего 21 гектар. И идея комплексного развития территорий реализована в нем максимально полно.

«Одно дело – осваивать участок 0,35 га (это минимальный размер под строительство жилого дома), и совершенно другое – 21 гектар. Там надо учитывать всё! – рассказывает Анатолий Павлов. – По этой площадке у нас подписан договор комплексного развития территории. Причем мы начали её освоение еще до того, как вышел закон о КРТ. Он появился в конце 2020 года, а первый дом в этом проекте был завершен уже в 2016 году. И на данный момент у нас там полностью готово три дома. В стадии реализации – еще четыре. Плюс получено разрешение на строительство еще трех домов в этой же локации. Кроме того, нами запроектирован, пока на стадии концепции, детский сад на 360 мест. Под него ведем высвобождение территории из-под частного сектора».

Как отметил застройщик, все 21 гектар, выделенные под комплексное развитие, заняты индивидуальной жилищной застройкой. И высвобождение земли из-под частного сектора – процесс не быстрый, ведь каждый участок надо расселять отдельно. «Мало кто понимает, насколько это сложно, – говорит Анатолий Павлов. – У каждого участка есть свой собственник. И всю эту землю приходится выкупать «клочками». Еще и не всегда удается сразу найти владельца: кто-то уехал в другую страну, кто-то в тюрьме, кто-то вообще исчез. А «Росреестр» не может осуществить сделку, пока не придет человек с паспортом. Есть и такие собственники, которые просто отказываются продавать участок, говорят: «Ждите, пока помру, и делайте что хотите». Или «заламывают» непомерную цену (при том, что мы всегда даем собственникам процентов на 30 больше, чем оценочная стоимость, однако есть те, кто требует в 2-3 раза больше). А у нас время ограничено, нам надо строить не только жилье, но и социальные объекты. Бывают практически тупиковые ситуации. И сейчас нет никакого законного способа изъять проблемный земельный участок, в том числе и у человека, которого не получается найти. Но даже если такой закон будет принят, нужно будет сначала искать наследников, и это всё будет очень непросто. Вообще, всё, что касается комплексного освоения территорий, всегда так или иначе «крутится» вокруг выкупа земли у собственников, будь это частный сектор или старые бараки. Приходится выкупать землю и под жилье, и под социальные объекты, и под дороги. Хотя недавно был принят закон об изъятии земли по оценочной стоимости под объекты социальной инфраструктуры. Но по нему еще нет судебной практики».

Помимо упомянутого выше садика, на территории «Калининского квартала» планируется школа на 1500 мест – на данный момент она находится на стадии эскизного проектирования. Здание разместят на участке в 2,5 гектара.

Еще одно обязательство, которое взял на себя застройщик – это дороги. На данный момент на территории будущего «Калининского квартала», по сути, вообще нет дорог, ведь там находится частный сектор. Поэтому ГК «СМСС» предстоит не просто отремонтировать покрытие, а создать полностью новые дороги – все уровни с нуля, с ливневыми канализациями и прочим.

«Калининский квартал» предполагает создание выхода на Ипподромскую магистраль, включая строительство виадука. Он задуман давно и учтен в Генплане города, поэтому компания надеется на поддержку властей в будущем. Кроме того, часть реки Ельцовки потребуется забрать в коллектор, а также сделать мостовой переход через Ипподромскую. «Эти дороги ведут к нашему комплексу, в каком-то смысле это лицо нашего проекта, поэтому мы заинтересованы в качестве. Хотя, конечно, это очень затратно, к тому же тоже предполагает сложную процедуру по формированию земельных участков под эти сооружения», – отмечает Анатолий Павлов.

Он поясняет, что участие в комплексном развитии территорий – это в целом очень накладно для застройщиков. Дополнительные затраты составляют сотни миллионов рублей. Если компания хочет получить сотку земли, за это она, условно, должна будет создать одно школьное место (это сейчас около 2,5 миллиона рублей) – такая возникает дополнительная финансовая нагрузка.

«Сейчас в Новосибирске нельзя получить разрешение на строительство, не подписав договор КРТ. То есть за каждым закрепляются обязательства по формированию объектов социальной инфраструктуры. И пока переходили на эти нововведения, в городе возник буквально коллапс с выдачей разрешений. Тем более что понятная и прозрачная система определения дополнительной нагрузки пока до конца не сформировалась: всё решает комиссия, на которой ты сам предлагаешь, что именно можешь сделать за право получить разрешение на строительство, – поясняет Анатолий Павлов. – Также важно, что мы сейчас строим не на средства дольщиков, а на деньги, которые берем в банке – под большие проценты – это тоже наши затраты. И каждый раз, когда на застройщика ложатся дополнительные обязательства, растет себестоимость жилья, а значит – и его цена для покупателей».

Кстати, нарастающие проблемы строительного рынка уже попали в сферу внимания Президента России Владимира Путина. В этом апреле в ходе расширенного заседания Президиума Государственного Совета глава государства отметил, что в стране уже более двух тысяч проектов в сфере строительства жилья реализуются с переносом сроков сдачи на шесть месяцев. «Ипотечное кредитование, которое ещё недавно достигало рекордных значений, сжимается, – сказал он. – Кроме того, далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10 процентов. Здесь необходимо навести порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов». Также он отметил, что растет стоимость банковского проектного финансирования для строительных компаний, из-за чего запуск новых проектов также сократился на 23 процента. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике. Очевидно, что Правительству совместно с Банком России необходимо принимать адекватные ситуации меры», – сказал президент.

Характерны эти проблемы и для Новосибирска. Анатолий Павлов отмечает, что ужесточение требований при выдаче разрешений на строительство привело к ситуации, когда количество таких разрешений в городе снизилось в десятки раз. Если в 2024 году было выдано 260 разрешений, то в 2025 году на данный момент – всего 16. Если так пойдет дальше, то в 2027 году городу нечем будет отчитываться: сданного жилья будет крайне мало. И это – не единственная проблема…

«Когда нас спрашивают, будут ли в Новосибирске обманутые дольщики, мы отвечаем: «Нет». Конечно, обманутых дольщиков больше не будет, все деньги лежат на эскроу-счетах. Зато будут недовольные дольщики! Ведь если какой-то дом не достроят, хоть людям и вернут их деньги, но жилье они всё равно не получат. Они потеряют разницу из-за роста цен, потеряют проценты по ипотеке, потеряют возможность реализации своих жизненных планов…» – говорит Анатолий Павлов об еще одной острой проблеме сегодняшнего дня.

Обманутых дольщиков в Новосибирске больше не будет. Зато могут появиться недовольные! Чтобы этого избежать, надо обязать банки работать с застройщиками более гибко.

А ситуация, при которой в Новосибирске снова появятся долгострои и «брошенные» объекты – вполне вероятна. Анатолий Павлов считает, что главная угроза в данном случае – недальновидное поведение кредитных организаций. «Банки останавливают исполнения своих обязательств по уже подписанным договорам кредитования! – возмущается застройщик. – Даже у нашей компании уже есть такие прецеденты – с одним из федеральных банков. Они рассуждают так: у вас продажи упали, себестоимость растет, мы вам остановим финансирование, а вы пока свои деньги вкладывайте. Но у нас нет столько денег! Если бы они у нас были, зачем бы мы пошли в банк?»

Руководитель ГК «СМСС» поясняет, что в случае, если банк останавливает финансирование на раннем этапе строительства, а у застройщика не оказывается необходимых средств, чтобы закончить объект, компания будет вынуждена идти на банкротство. Тогда дом просто бросят. И, хотя деньги дольщикам вернут, люди всё равно будут недовольны. Непонятно и то, кто будет достраивать такие объекты и в какие сроки. «Конечно, решения банки принимают на федеральном уровне. Но это серьезная проблема, и ее надо поднимать на уровне региона, на уровне губернатора! Если ее не решить, в перспективе мы можем получить много очень недовольных людей. В каком-то смысле они тоже будут обманутыми дольщиками, ведь обещанное жилье они не получат. Властям необходимо очень внимательно отнестись к этому вопросу. Надо обязать банки работать с застройщиками более гибко! Иначе в самом ближайшем будущем город ждут серьёзные проблемы».