В мэрии Новосибирска состоялось заседание комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города, на котором обсуждалась инициатива прокуратуры о введении минимальной площади территории для реализации проектов комплексного развития по инициативе правообладателя в размере пяти гектаров. Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД), представляющая интересы инвестиционно-строительных компаний, предложила ряд корректировок к предлагаемой норме.
Исполнительный директор ассоциации Роман Берсон отметил, что по итогам нескольких заседаний членов АРИД профессиональное сообщество выразило единогласное мнение, что принятие требования о пяти гектарах в неизменном виде повлечет негативные последствия для градостроительного и экономического потенциала Новосибирска.
— Предложение прокуратуры, по сути, выходит за пределы регулирования Правил землепользования и застройки. В соответствии со статьями 30 и 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в этом документе устанавливаются границы территориальных зон, градостроительные регламенты и предельные параметры разрешенного строительства, однако нормы, позволяющей определять в ПЗЗ предельные размеры участков для комплексного развития, законодательство не содержит, – отметил Роман Берсон.
Кроме того, девелоперы указали на риск деградации небольших площадок бывших промышленных зон и ветхой застройки, расположенных в центральных частях города. Согласно статье 64 Градостроительного кодекса целью комплексного развития является повышение качества городской среды и улучшение внешнего облика. Сложившаяся практика показывает, что именно за счет застройщиков в рамках КРТ происходит расселение морально устаревшего жилья и вовлечение неэффективно используемых земель в оборот. Если минимальный порог составит пять гектаров, то небольшие участки не смогут быть вовлечены в обновление и будут обречены на дальнейшее превращение в неблагоустроенные территории, что негативно скажется на облике города.
Отдельное внимание в обращении АРИД уделено вопросу привлечения частных инвестиций. В сформированной городской среде объединить единый земельный массив площадью от двух с половиной до пяти гектаров частным инвесторам практически невозможно, поскольку законодательство не допускает включения в границы КРТ участков третьих лиц, а процесс выкупа может длиться годами и часто оказывается безрезультатным. Искусственное завышение минимального размера создаст барьер для частного капитала и лишит город внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий. Застройщики напомнили, что сегодня именно их силами осуществляется благоустройство, модернизация транспортной и инженерной инфраструктуры, а также строительство социальных объектов, которые впоследствии передаются в собственность муниципалитета. Ограничения поставят под угрозу темпы возведения этих объектов и адресное решение проблем на территориях, остро нуждающихся в преобразовании.
Высокая стоимость проектного финансирования и дефицит крупных свободных площадок, по мнению участников рынка, делают невозможным единовременное приобретение застройщиками участков площадью пять гектаров и более. Введение такого порога приведет к монополизации отрасли и уходу с рынка значительного числа строительных организаций, что фактически станет ограничением конкуренции и нарушит права предпринимателей на равный доступ к рынку, гарантированные Федеральным законом «О защите конкуренции», а также ограничит конституционные права граждан на доступность комфортного жилья.
Строительное сообщество предлагает ряд компромиссных мер. В частности, предлагается установить минимальный порог в два с половиной гектара исключительно для случаев перевода нежилых территорий в жилые, при этом исключить это требование для земель, уже отнесенных Генеральным планом Новосибирска к жилым функциональным зонам, поскольку их градостроительный потенциал и нагрузка на инфраструктуру уже учтены в документе территориального планирования. Такое исключение позволит не создавать искусственных административных барьеров при сносе аварийного фонда и освоении небольших площадок внутри существующей жилой застройки.
Кроме того, АРИД предлагает нормативно закрепить принцип «многоконтурности», предусмотрев возможность формирования единой территории комплексного развития из двух и более несмежных земельных участков, в том числе разделенных объектами транспортной и инженерной инфраструктуры или элементами улично-дорожной сети, при условии, что их суммарная площадь соответствует минимально установленному размеру. Данная мера согласуется с частью 9 статьи 66 Градостроительного кодекса и приказом Министерства строительства Новосибирской области, допускающими заключение одного договора о КРТ в отношении нескольких территорий.
В обращении также содержится просьба установить переходный период, предусмотрев, что изменения в ПЗЗ вступают в силу с 31 декабря 2028 года, что необходимо для адаптации отрасли и завершения начатых процедур планирования строительных проектов. Дополнительно предлагается распространять новые требования только на правообладателей, зарегистрировавших право собственности после вступления изменений в силу, что позволит учесть интересы уже существующих инвесторов.
Роман Берсон отметил, что представленные предложения направлены на выработку компромиссного решения, учитывающего интересы градостроительной политики города, приоритеты развития инфраструктуры, специфику земельного банка застройщиков и фактическую планировочную структуру Новосибирска.
— Строительное сообщество полностью разделяет социальную ориентированность инициативы прокуратуры и признает приоритет комплексного подхода на территориях, допускающих полноценное градостроительное проектирование. Мы готовы создавать комфортные общественные пространства, также строить улично- дорожные сети, пешеходные и велодорожки. Тем более, что механизм КРТ позволяет нам это делать, и мы внесем свой вклад в развитие города. Все вместе сможем сделать наш город лучше, – уверен Роман Берсон.
Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Новосибирска приняла решение в течение месяца разработать окончательный проект нормативного акта о введении минимальной площади территории для реализации проектов комплексного развития по инициативе правообладателя.