На заседании АРИД обсудили проблемы и перспективы КРТ в Новосибирске

Как улучшить процедуру заключения договоров КРТ? Должны ли застройщики обеспечивать МКД бомбоубежищами? Сколько парковок действительно надо жилому дому? Эти и другие актуальные вопросы обсудили 6 ноября на заседании Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента в Новосибирске.

Напомним, ассоциация создавалась для содействия развитию инвестиционно-строительных проектов Новосибирской области. На заседаниях объединения застройщики, проектировщики, девелоперы обсуждают с представителями местной и региональной власти актуальные изменения в законодательстве и проблемы строительной отрасли.

Разработка механизма инфраструктурного платежа на финишной прямой

Одна из самых актуальных тем, над которой АРИД работает с самого своего основания, является процедура заключения договоров комплексного развития территорий. Оно и понятно, ведь сегодня ни один жилищный строительный проект в Новосибирске невозможно реализовать, не заключив договор КРТ.

Недавно ЧС-ИНФО писал, что благодаря взаимодействию ассоциации с региональной властью, удалось урегулировать вопрос с ограничением допустимых размеров площади КРТ. Теперь процесс перехода к более жестким рамкам планируется сделать планомерным и растянуть на длительный период.

Однако открытыми остались другие вопросы. В частности, ранее ассоциация предлагала изменить принцип организации социальной нагрузки на застройщиков. Рассматривались разные сценарии, и в итоге сейчас уже наметился консенсус.

Исполнительный директор АРИД Роман Берсон подробно рассказал, на какой методике предложили остановиться, описав разработанный при участии ассоциации механизм инфраструктурного платежа.

«Механизм планируется реализовать с помощью областного закона, который будет вводить само понятие инфраструктурного платежа и наделять Министерство строительства НСО полномочиями быть дополнительной стороной в договоре КРТ, — пояснил он. — А также на постановлении правительства региона, которое будет содержать методику, включающую расчеты и графики, позволяющие понять, как будут учитываться затраты, и чем можно будет их заменить».

Как объяснил Роман Берсон, застройщики, реализующие договора КРТ по инициативе правообладателя, будут выплачивать деньги в бюджет области, а уже затем правительство решит, на какие именно социальные объекты эти средства направить. При этом в счет платежа можно зачесть самостоятельное строительство детских садов и школ, а также их реконструкцию.

На заседании обсудили сроки, в которые застройщики должны будут вносить инфраструктурный платеж. Позже будет проработан четкий дифференцированный подход к этому вопросу, в зависимости от масштаба объекта и других факторов.

Важно отметить, что после дополнительных консультаций с налоговой и юристами, было решено не создавать отдельный фонд или другую организацию для внесения инфраструктурных платежей, как это задумывалось изначально, а направлять деньги напрямую в бюджет региона. Это поможет избежать дополнительной финансовой нагрузки.

На сегодняшний день уже подготовлен основной пакет документов по данному предложению. Предполагается, что уже в ближайшее время проект будет презентован Губернатору НСО. Если всё пойдет по плану, то запустить механизм можно будет уже в следующем году.

Предполагается, что механизм инфраструктурного платежа начнет работать в Новосибирской области уже в 2027 году.

 Девять месяцев на один договор?

Президент АРИД, руководитель ГК «Сибмонтажспецстрой»,   заслуженный строитель Новосибирской области Анатолий Павлов поднял еще одну важную тему, связанную с КРТ.

Ранее ЧС-ИНФО уже писал, что процедура заключения договоров КРТ сильно растянута по времени из-за необходимости согласования со множеством подразделений и ведомств: от департамента культуры и спорта до МЧС. При том, что изначально подразумевалось, что по КРТ будут финансироваться только объекты образования: школы и детские сады. А вся остальная необходимая инфраструктура, например, транспортная, будет, как и раньше, прописываться в технических условиях. Однако сейчас перед подписанием договора КРТ необходимо собрать мнение десятка ведомств, а затем еще и провести «согласительное» совещание. Анатолий Павлов отметил, что из-за этого заключение договора может занимать 9 месяцев. Другие присутствовавшие на заседании застройщики добавили, что это еще быстро: бывало, что уходил год, полтора или даже больше.

«Хотелось бы понять, как нам добиться, чтобы этот срок сократился до минимально возможного? – задал вопрос Анатолий Павлов. – Можно отменить остальные согласования, оставив только департамент образования?»

На это присутствовавший на заседании заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов ответил, что данный вопрос предполагается решить уже в течение ближайших трех недель. Сейчас в мэрии Новосибирска ведется проработка наиболее эффективного порядка прохождения процедуры согласования. Было предложено собраться еще раз и обсудить, где можно упростить и ускорить этот процесс.

Участники заседания отметили, что существуют и технические проблемы при согласовании договоров. А департаменту строительства и архитектуры мэрии элементарно не хватает человеческих ресурсов, чтобы проверять все положенные документы. В частности, это касается архитектурно-градостроительной концепции объектов.

Было предложено в перспективе проработать возможность унификации АГК, а также использования искусственного интеллекта для проверки данной документации.

«Я верю, что для того, чтобы максимально эффективно настроить работу, необходимо предусматривать другие процедуры проверки и контроля, подготовку типовых форм документов, а также внедрение искусственного интеллекта», — отметил Роман Теленчинов и предложил застройщикам подключиться к разработке необходимых программных продуктов.

Понижающие коэффициенты на машино-места: возможно ли?

Кроме того, на заседании подняли вопрос о необходимости пересмотра требований по парковочным местам, поскольку в Новосибирске они более строгие, чем в других городах-миллионниках. В большинстве мегаполисов существуют понижающие коэффициенты для домов, например, расположенных вблизи остановок общественного транспорта и метро.

Однако представители Правительства НСО высказали опасения по этому поводу. На заседании сообщили, что обеспеченность автомобилями в Новосибирске выше, чем в той же Москве. И даже если люди будут активнее пользоваться общественным транспортом, свои машины им надо будет где-то оставлять, а значит и парковки всё равно будут нужны. Близость к крупным ТЦ, БЦ или другим объектам тоже не решит проблему, потому что зачастую парковки там закрываются на ночь. А ведь именно ночью машино-места возле жилых домов наиболее востребованы. 

Согласно данным, которые удалось найти редакции в открытых источниках, обеспеченность автомобилями в Москве – 310 штук на 1000 жителей, в Санкт-Петербурге — 317, в Екатеринбурге — 315, в Красноярске — 296, а в Новосибирске – 273. Однако стоит отметить, что свежих исследований по данной теме не нашлось, а значит, данные могут быть устаревшими.

АРИД предлагает обсудить возможность внести понижающие коэффициенты в Новосибирске, в том числе с учетом возможности «транспортной коммерции» на территории МКД. Или же предусмотреть денежную компенсацию вместо части машино-мест, которую затем направить на развитие общественного транспорта. Еще один вариант – это строительство платных парковок с передачей их муниципалитету.

В итоге было предложено прописать варианты конкретных механизмов решения этого вопроса и в будущем обсудить их более подробно. Для этого будет создана отдельная рабочая группа.

Нужны ли бомбоубежища в жилых домах?

Еще одна тема, которую обсудили на заседании АРИД – это создание защитных сооружений государственной обороны в рамках новых жилых объектов.

Застройщики отметили, что стали сталкиваться с новыми требованиями в процессе согласования договоров КРТ.  Со стороны отдела гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций мэрии Новосибирска стало поступать предложение о создании на территории МКД защитных сооружений государственной обороны.

Тема эта, понятно, актуальная, ввиду обострившейся международной обстановки. Однако при проектировании жилых домов необходимость «бомбоубежища» обычно не учитывается. И поэтому подобные замечания при согласовании договоров КРТ застройщиков удивили.

Однако на заседании пояснили, что нет никаких законных оснований именно требовать от строительной компании за свой счет создавать полноценное защитное сооружение гражданской обороны для жителей возводимого дома.

Застройщики не обязаны строить укрытия для жителей своих домов. Однако могут предусмотреть возможность использования парковки или подвала для целей гражданской обороны и защиты населения.

При этом застройщик может сообщить, что в проекте дома предусмотрены заглубленные подземные пространства, такие как подвалы или парковки. Тогда представитель ГО и ЧС проверит данные помещения на соответствие требованиям. И если они могут подойти для защиты населения от угроз, то их наличие будет учитываться в дальнейшем.

Но обязать строителей создавать такие подвалы в соответствии с ГОСТом для убежищ, сейчас никто не может. Однако застройщики могут по собственному желанию учесть это и заранее продумать такую возможность при проектировании дома.

В случае если подвал или подземная парковка могут быть использованы как временное убежище, по желанию управляющей компании или товарищества жильцов, они могут быть соответствующим образом обеспечены. Для этого необходимо закупить продукты питания долгого хранения, оборудование для санузлов, раскладные спальные места, а также обустроить медпункт. Делается это за счет жильцов.

Если же у строительной компании есть желание предусмотреть возможность создания в своем доме возможности для временного укрытия жителей, то необходимо ориентироваться на ГОСТ «О приспособлении заглубленных помещений». Но обязать к этому сейчас никто не может, тем более в рамках заключения договора КРТ.

Было предложено более подробно проинформировать строительное сообщество города по данной теме.

Напомним, ранее ЧС-ИНФО писал о других заседаниях «Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента», которая была создана в 2025 году по инициативе Анатолия Павлова.