Как обманывают обманутых дольщиков

В департаменте по социальной политике мэрии Новосибирска подробно разъяснили, как поправки в закон об участии в долевом строительстве значительно снизили ответственность застройщиков.

С 1 сентября 2024 года в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон ФЗ № 214) были внесены изменения, которые серьезно влияют на ответственность застройщиков перед дольщиками, уменьшая применение положений Закона о защите прав потребителей. Об этом сообщили в департаменте по социальной политике Новосибирска и пояснили, что основные изменения связаны с тем, что теперь застройщик отвечает за нарушение договора только в том размере, который установлен Законом ФЗ № 214.

— В первую очередь, изменения касаются сокращения гарантийного срока на новостройки с пяти до трех лет, а также изменения правил расчета неустоек за строительные дефекты и задержки в сдаче объектов. Дополнительные меры ответственности, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, не применяются, — говорится в публикации департамента. — Ранее, согласно Закону о защите прав потребителей, если застройщик не выполнял требования дольщика добровольно, он был обязан выплатить штраф в размере 50 % от присужденной суммы. С 1 сентября 2024 года этот штраф снижен до 5 %. Теперь, если суд удовлетворит иск дольщика, застройщик будет обязан выплатить лишь 5 % от присужденной суммы в качестве штрафа, если он не погасил требования добровольно.

Сообщается также, что изменения коснулись и размера неустоек, которые застройщик обязан уплачивать за нарушение сроков строительства жилья:

— Ранее, согласно Закону о защите прав потребителей, размер неустойки составлял от 1 % до 3 % от суммы договора за каждый день просрочки. С 1 сентября 2024 года неустойка значительно снижена и теперь составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Данная неустойка применяется к трем требованиям:

— устранение недостатков объекта;

— соразмерное уменьшение цены договора;

— возмещение расходов дольщика на исправление недостатков.

Если квартира куплена для личных нужд, то неустойка выплачивается в двойном размере. Причем, сумма неустойки не может превышать стоимость устранения недостатков, что ограничивает размер возможной компенсации.

Нововведения также изменили порядок взыскания морального вреда с застройщика, обращают внимание в департаменте по социальной политике. Ранее, согласно Закону о защите прав потребителей, дольщикам не требовалось доказывать вину застройщика для взыскания компенсации морального вреда — достаточно было доказать сам факт нарушения обязательств. Теперь же компенсация морального вреда будет возможна только при доказанной вине застройщика в нарушении обязательств по договору долевого участия. Размер компенсации определяется судом независимо от возмещения имущественного ущерба и других убытков.

В сообщении профильного департамента мэрии Новосибирска указывается также, какие нормы Закона о защите прав потребителей остались неизменны. Закон о защите прав потребителей действует при выборе подсудности споров. Дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, инвестор может игнорировать данные положения ДДУ и подать заявление в суд:

— по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;

— по месторасположению фирмы застройщика;

— по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.

Кроме того, дольщик не уплачивает госпошлину, если сумма всего иска не превышает одного миллиона рублей. Заявление рассматривается судом как иск потребителя услуг, чьи права были нарушены застройщиком.

Условия договора, нарушающие права потребителей, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными. Например, строительные компании включают в договор долевого участия пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 Закона о защите прав потребителей запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю. Например, в договоре также можно встретить пункт, в соответствии с которым застройщик может самостоятельно без согласования с участником изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора. Но цена является важным условием договора, и ее можно изменять только по обоюдному соглашению, подписанному обеими сторонами. Данные условия напрямую ущемляют права дольщика как потребителя, который, согласно статье 10 Закона о защите прав потребителей имеет право получить достоверную информацию о предоставляемой услуге.

— В договоре о долевом участии в строительстве можно найти еще немало условий, ущемляющих права дольщиков, выступающих в договоре потребителями услуг. Все подобные пункты можно оспорить в суде, как противоречащие законодательству, — резюмируют в департаменте по социальной политике мэрии Новосибирска. — Кроме того, для застройщиков, включающих подобные положения в договор, предусмотрена административная ответственность в соответствии с 14.8 статьей КоАП, согласно которой к компании-нарушителю применяются штрафные санкции в размере от 10000 до 20000 рублей.