Иван Завьялов, «Новосибирский квартал»: время выбирает сильных

Рынок новостроек стал жестче и взрослее. Высокие ставки, осторожность покупателей и изменение инвестиционной логики заставляют застройщиков иначе смотреть на продукт, локацию и собственную репутацию. О том, почему в новых условиях выигрывают не самые громкие, а самые устойчивые, «Честному слову» рассказал Иван Завьялов, директор компании «Новосибирский квартал».

– Иван Алексеевич, как бы Вы описали состояние рынка жилой недвижимости в 2026 году? Это кризис или нормальная перестройка?

– Я бы не называл происходящее классическим кризисом. Спрос есть, сделки идут, люди продолжают покупать жилье. Но рынок действительно проходит через серьезную перестройку. Изменились деньги, изменились ставки, изменилась психология покупателя. Если раньше квартира часто воспринималась как понятный инвестиционный инструмент – купить, подождать роста цены, перепродать или сдавать в аренду, – то сейчас эта логика уже не работает автоматически. Люди стали осторожнее. Они все чаще покупают не «метры на будущее», а жилье для реальной жизни. Поэтому внимание сместилось с цены квадратного метра на более широкий вопрос: насколько удобно, безопасно и рационально будет жить именно здесь. Покупатель смотрит на транспорт, инфраструктуру, школы, детские сады, окружение, качество района. По сути, он считает не только стоимость квартиры, но и стоимость жизни в ней.

– Что сегодня важнее всего для покупателя при выборе новостройки?

– Уверенность. И это касается сразу нескольких вещей. Во-первых, уверенность в застройщике: что компания достроит, выполнит обязательства, не исчезнет с рынка, не изменит правила по ходу игры. Во-вторых, уверенность в локации. Хорошее место в сложившейся городской среде невозможно скопировать. Можно повторить планировку, отделку, фасадное решение. Но нельзя искусственно создать рядом метро, парк, сильную школу или сформированный район.

Например, наш проект «ПЕГАС» строится в пяти минутах от станции метро «Березовая роща», рядом с парком и гимназией № 13 – одной из сильнейших школ города. Такая локация сама по себе создает высокий уровень повседневного комфорта. И покупатель понимает, за что он платит.

– Получается, цена квадратного метра перестала быть главным аргументом?

– Она по-прежнему важна. Но теперь это не единственный и не всегда решающий критерий. Высокие ипотечные ставки заставили людей считать гораздо внимательнее. Раньше вопрос звучал так: «Сколько стоит квартира?» Сейчас он звучит иначе: «Сколько мне будет стоить жизнь в этой квартире?» Если человек каждый день тратит лишний час на дорогу, если рядом нет нормальной школы или детского сада, если нужно постоянно пользоваться автомобилем, это тоже расходы. Просто они не всегда видны в цене договора. Покупатель стал переводить локационные преимущества в конкретные деньги и время. Поэтому качественная среда становится не украшением проекта, а его экономическим аргументом.

– Какие застройщики сейчас чувствуют себя устойчивее других?

– Те, кто умеет работать вдолгую. Сегодня особенно важны три вещи: финансовая устойчивость, репутация и понятный продукт. Финансовая устойчивость – это способность управлять долговой нагрузкой в условиях дорогих денег. Многие бизнес-модели строились на доступном кредитовании. Когда ставки выросли, стало видно, у кого есть запас прочности, а у кого его нет. Репутация тоже стала реальным активом. Покупатели смотрят, что компания уже построила, соблюдала ли сроки, как ведет себя на площадке. Даже такие детали, как чистый въезд на стройку, аккуратный забор, отсутствие грязи на дороге, многое говорят о культуре компании. Если порядок начинается со строительной площадки, есть больше доверия к тому, что порядок будет и в остальных процессах. И третье – продукт. Нельзя строить «для всех». Это иллюзия. У каждого проекта должна быть своя аудитория и своя логика.

– Можете привести пример такого продуктового решения?

– В жилой системе «ПЕГАС» мы сознательно сократили долю студий. С точки зрения продаж студии часто выглядят привлекательно: ниже порог входа, есть спрос со стороны инвесторов, проще сдавать в аренду. Но большое количество студий меняет характер дома. Появляется высокая ротация жильцов, усиливается инвестиционная, а не жилая логика. Мы хотели сделать дом для людей, которые покупают квартиру для себя и надолго. Это другое качество соседства, другая атмосфера, другая ответственность перед будущими жителями. Да, такой выбор означает отказ от части рынка. Но он помогает создать более цельный продукт.

– Ваш микрорайон «Фламинго» развивается уже больше десяти лет. Как меняется проект, который строится так долго?

– Долгосрочный проект – это возможность постоянно улучшать продукт. Каждая новая очередь не должна быть механическим повторением предыдущей. Она должна учитывать опыт, обратную связь жителей, изменения в образе жизни людей. Во «Фламинго» за эти годы многое изменилось. Фасады стали более выразительными, подход к благоустройству – глубже. Появились продуманные маршруты, зеленые зоны, игровые пространства для детей разных возрастов, места отдыха для взрослых. Планировки корректировались с учетом того, как реально живут люди в уже построенных домах. Улучшалось качество отделки – и в квартирах, и в местах общего пользования. При этом важно сохранить узнаваемость микрорайона. Новые дома должны органично вписываться в уже сложившуюся среду, но быть лучше предыдущих. Если проект за десять лет вообще не меняется, это не стабильность. Это признак того, что компания не слышит рынок и жителей.

– Компания одновременно развивает несколько разных проектов: «ПЕГАС», «Фламинго», ЖК «Кольца» в Краснообске, новый проект в Бердске. Зачем такая география и разные форматы?

– Это вопрос устойчивости. Если все проекты находятся в одной локации и одном сегменте, компания полностью зависит от ситуации именно на этом участке рынка. Любое изменение спроса становится критичным. Мы работаем с разными аудиториями и разными сценариями жизни. «ПЕГАС» – это городской проект в сильной локации. «Фламинго» – доступное качественное жилье для семей.

«Кольца» в Краснообске – формат для тех, кто хочет жить за городом, но с городским уровнем комфорта. Бердск – новое для нас направление, где мы видим устойчивый спрос на качественное жилье. Проекты разные, но подход один: внимание к деталям, честная коммуникация с покупателем и работа на долгосрочную репутацию.

– Что будет определять рынок жилья в ближайшие годы?

– Думаю, главный тренд – переход от количества к качеству. Выигрывать будут компании, которые не пытаются нравиться всем, а создают конкретный продукт для конкретного покупателя. Рынок действительно проходит естественный отбор. Останутся те, кто думает не о быстрой прибыли, а о долгосрочной ценности. Мы именно так смотрим на свою работу.

Уважаемые коллеги, партнеры и друзья!

Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя.

Наша отрасль переживает непростой, но очень важный этап. Рынок меняется, требования покупателей растут, условия становятся сложнее. Именно в такие периоды особенно заметен настоящий профессионализм – умение строить не просто быстро, а качественно, ответственно и на десятилетия вперед. Желаю всем нам устойчивости, сил, точных решений и проектов, которыми можно будет гордиться спустя много лет. Пусть каждый следующий дом будет лучше предыдущего. С праздником!

С уважением,
директор компании «Новосибирский квартал»
Иван Завьялов