Анатолий Павлов: «Городом, который вырос вверх, управлять удобнее»
Этой осенью в Новосибирске состоялось сразу несколько значимых для строительной сферы событий, в числе которых форум «Дни архитектуры». Редакция попросила руководителя ГК «Сибмонтажспецстрой», заслуженного строителя Новосибирской области Анатолия Павлова, высказать свое мнение о ситуации в отрасли на сегодняшний день и о значимости архитектурного облика зданий в текущих условиях.
Новосибирск – «корабль» с сотнями пробоин
– Эксперты отмечают, что сегодня архитектура воспринимается застройщиками как инструмент конкурентной борьбы: чем более удачно архитектурное решение, тем успешнее проект и с коммерческой точки зрения. Как пример неоднократно приводили ваш ЖК «Чикаго», который буквально обновил стандарты новосибирской застройки и задал тон целому району. Что Вы думаете по поводу значения облика современных зданий?
– Чем Новосибирск отличается от многих соседних городов? Тем, что уровень конкурентной борьбы между застройщиками здесь настолько высок, что каждый, кто работает в центральной локации, вынужден испытывать давление астрономических масштабов. Сейчас строительный рынок – это не рынок застройщика, это рынок покупателя. И чтобы как-то привлечь на свою сторону клиентов, нужно создавать что-то уникальное, чтобы люди к тебе пошли, чтобы отдали свои сбережения именно в твой проект. Особенно это ощущается в центре города.
На окраинах ситуация другая, там побеждает цена, и архитектурные решения не имеют такого значения. Но в центре это важно. Поэтому я рад, что в Новосибирске принята процедура согласования АГО (система требований к архитектурно-градостроительному облику строительных объектов – прим. ред.). Хотя пока и не полная: на мой взгляд, она должна касаться не только центральных улиц, но и вторых, третьих линий и других значимых локаций, особенно тех, где идет реновация территории. Потому что решения о том, какие дома строить, не должны приниматься по субъективному принципу «нравится – не нравится». Необходима оценка специалистов, ведь даже среди архитекторов не всегда можно сформировать единое мнение, что уж говорить о застройщиках.
– Как раз недавно прошли Дни архитектуры. Одно из основных предложений, там прозвучавших: создание в Новосибирске органа, который взял бы на себя градостроительную функцию – Института развития города. Кстати, идея перекликается с высказанным Вами ранее предложением по реформе Института градостроительного планирования. Как Вы относитесь к этой инициативе?
– К сожалению, непонятно, кто там будет работать. В Институте градостроительного планирования сейчас не хватает людей и компетенций, чтобы решать поставленные задачи. Новосибирск занимает огромную территорию. И необходим крайне компетентный архитектор, чтобы возглавить Институт развития в таком городе. Лично я не знаю человека, который мог бы справиться с этим, который был бы готов целиком спроектировать концепцию развития Новосибирска.
Сейчас градостроительное развитие Новосибирска происходит по принципу латания дыр. Как будто это корабль, у которого сотни пробоин, и их затыкают «чопиками» там, где волна захлестнет. При этом как сделать полную реконструкцию корабля, не знает никто.
Пока город растаскивают по окраинам. Но это не самый лучший вариант.
Можно представить, что ты – управдом. И у тебя выбор, чем управлять. Либо десятью домами по 60 квартир, когда даже простой обход территории займет несколько часов. Либо же одной огромной высоткой на 600 квартир, когда у тебя один подвал, одна крыша, один двор… Очевидно, что управление одним большим домом намного легче.
То же самое с городом. Чем большую территорию он занимает, при том же количестве населения, тем больше проблем возникает. Городом, который вырос вверх, управлять в разы проще!
Но на сегодняшний день, к сожалению, Новосибирск растет именно вширь. А между центром и новыми удаленными микрорайонами – огромные участки ветхого фонда и частного сектора, которыми никто не занимается… Да, проще построить новый район на свободной земле. Но разве мы хотим делать так, как проще? Или все-таки так, как правильнее?
– К теме развития территорий: на Днях архитектуры обсуждался вопрос, который Вы неоднократно поднимали в наших интервью – ограничение размеров участков по КРТ. Начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Евгений Улитко выразил опасение: если ограничение в 2,5 га будет принято, то многие небольшие участки могут быть «выключены» из жизни города. И сообщил, что существует предложение обозначить ограничение в 0,7 гектара. Как бы Вы оценили такое предложение?
– На самом деле, я считаю, что ограничивать размеры участков по КРТ вообще не нужно. У нас и так много регламентирующих документов. Зачем что-то еще придумывать, самим себе создавать новые сложности?
Да, это преподносится как благое намерение, как борьба с точечной застройкой. Но вот взять, к примеру, наш ЖК «Чикаго», который, как Вы говорите, хвалят эксперты. Он занимает чуть больше гектара. Если следовать этой логике, то мы бы его построить не смогли. И тут до сих пор был бы частный сектор.
При этом в центре города множество брошенных ветхих строений. Что тогда с ними делать? Если участок небольшой, так сложилось исторически, и ты несколько частных домов там выкупил, 35 соток получил, а вокруг уже все застроено, присоединять нечего, то как быть с такими территориями? В центре много брошенных бараков. Кто ими будет заниматься? В бюджете на это средств нет.
Поэтому я считаю, что это абсолютно преждевременное решение. Отрасль и так находится в непростом состоянии. Не время создавать дополнительные сложности.
Ситуация остается неблагоприятной
– А министр строительства НСО в недавнем выступлении на радио сказал, что застройщики уже адаптировались к экономическим сложностям и сейчас наметился рост продаж недвижимости. Вы так не считаете?
– Человек ко всему привыкает. И застройщики могут привыкнуть к любым сложностям. Но это тормозит развитие. Те проекты, которые мы бы начали в других условиях, теперь держим в запасе. Потому что нет гарантий, что их получится реализовать. Каждая локация сейчас имеет очень сдержанный инвестиционный объем. И пока не будет дешевых денег, развития отрасли не будет.
Хороший маркер – это строительная спецтехника. Сейчас лизинговые компании, которые ей торгуют, загибаются. И глядя на это, можно легко сделать выводы о том, в каком сегодня состоянии находится строительная отрасль на самом деле.
Лично я на сегодняшний день ситуацию оцениваю как крайне неблагоприятную. С продажами все очень грустно. И сказать, что завтра станет лучше, я пока не могу. Потребитель, на которого был рассчитан наш продукт, – это средний класс. Но его практически убили налогами и отсутствием доступных кредитов. Мелким предпринимателям сейчас надо как-то платить зарплату своим сотрудникам, им теперь не до покупок. Поэтому не думаю, что продажи недвижимости будут расти.
Между тем у застройщиков много и других проблем. Например, сейчас в Новосибирске стало крайне сложно получить разрешение на строительство. Даже при наличии купленного земельного участка это может занять очень много времени.
Все разрешения выдаются через договор комплексного развития территории. При этом, хотя было ясное указание губернатора, что этим документом закрепляются социальные обязательства застройщика и только, все равно ведется процедура согласования со всеми (!) заинтересованными подразделениями, как это прописано в законе о КРТ. Свое мнение по каждому объекту должны высказать около десяти разных структур. Каждой на ответ дается месяц. Департамент строительства мэрии все их собирает и направляет застройщику. Начинается длительная переписка… То спортивной площадки не хватает, то транспортной инфраструктуры… Потом собирают так называемые согласительные совещания. И пока все ведомства не дадут «добро», разрешение не выдается.
При этом я уверен, что все эти вопросы можно было бы решить выдачей правильных технических условий. Зачем все это обсуждать при заключении договора КРТ? Ведь главное – договориться с департаментом образования, в создании какого социального объекта и как мы будем участвовать… Но на все это уходят месяцы.
– Кстати, недавно появилась информация, что ГК «СМСС» будет строить новый объект рядом с микрорайоном Ключ-Камышенское плато. И в рамках КРТ как социальное обязательство будет ремонтировать школу на улице Якушева, 21, построенную по проекту Андрея Крячкова. Расскажите, пожалуйста, об этом проекте.
– Да, мы договорились поучаствовать в реконструкции школы на Якушева. Причем мы ничего там не строим: участвуем не руками, а деньгами. Решение о том, что это необходимо, принято уже давно. Однако договор КРТ до сих пор не подписан. Разрешение на строительство не выдано. А значит, и начать финансирование реконструкции школы мы не можем! Нам просто банк платежи не пропустит. Надо со всеми договориться…
Пока продолжаем переговоры, это очень медленно, все структуры между собой общаются только через официальную переписку, даже если сидят на одном этаже.
И по этому принципу сейчас все процедуры затягиваются невероятно. Мотивируют это тем, что нормативный срок – девять месяцев. Я знаю еще один срок в девять месяцев, но там человек создается, а не договор подписывается!
И такое ощущение, что с каждым годом бюрократии становится все больше и больше. Причем это особенность именно Новосибирска. И я уже вижу, что многие застройщики стали поглядывать на соседние регионы.
Здания, где хочется жить и работать
– Один из самых ожидаемых объектов этого года – первая очередь финквартала «ЛэндЛорд». Расскажите, что еще можно успеть купить в этом проекте и каковы финансовые перспективы такого вложения?
– «ЛэндЛорд» – это интересный бизнес-центр в удачной локации с развитой внутренней инфраструктурой. В октябре запускается первая очередь, в которой помимо прочего предусмотрены магазины и точки общественного питания. Сразу после того, как получим акт ввода в эксплуатацию, начнем ремонт под ресторан. Это небыстро, но когда закончим, на перекрестке улиц Писарева и Семьи Шамшиных откроется хороший дорогой ресторан.
В 24-этажной башне «Б» продано практически все, но осталось несколько нераспроданных офисов с ремонтом. Их мы планируем сдавать в аренду с последующим выкупом. То есть вы можете либо накопить деньги и выкупить офис, либо просто его снимать, либо же сразу купить.
– А в башне «А» размещены апартаменты. Как Вы считаете, насколько этот формат сейчас актуален для Новосибирска?
– Очень актуален! Но, к сожалению, прекрасную идею создания апарт-комплексов в Новосибирске, по сути, уничтожили, ужесточив нормативную базу. Между тем апартаменты крайне востребованы. Особенно такие комплексы нужны в центре города. Чтобы это понять, достаточно зайти в любой подъезд. На первом этаже вы увидите почтовые ящики, на многих из которых установлены ячейки с кодовыми замками. Это все квартиры, сдающиеся в аренду посуточно. Получается, люди превращают жилой фонд в гостиницы! И это законно, такой бизнес не запрещен, каждый имеет право сдавать свою собственность в аренду. Часто это даже делается через коммерческие компании, которые заключают договоры с собственниками.
Но ведь по отношению к жильцам домов это неправильно. Люди живут с семьями, с детьми. Специально покупали квартиру в хорошем доме, с огороженным двором, с видеонаблюдением, чтобы иметь какую-то приватность. А у них по соседству, по сути, гостиница! Только неофициальная, где жильцов никто не проверяет, заселение часто осуществляется по звонку или через переписку, документы никто не смотрит… Это просто небезопасно.
Но аренда пользуется большим спросом, потому что возможность временного проживания в центре востребована. И именно эту нишу должны были занять апартаменты.
К сожалению, после введения новых правил строить их стало невыгодно. А почему эти новые правила ввели? Из-за нескольких жалоб. Причем жаловались в основном жильцы конкретного дома, который ввели как апартаменты, не предупредив дольщиков. Люди были уверены, что они купили обычные квартиры, но потом узнали, что прописаться в них нельзя. Конечно, они были возмущены.
Но среди покупателей наших апартаментов вряд ли кто-то стал бы жаловаться, мы продавали их именно тем людям, которым они нужны. И такие объекты все еще востребованы, их пока недостаточно.
Что касается «ЛэндЛорда», там будут апартаменты, которые можно выгодно использовать для сдачи в аренду, но при желании в них можно и жить какое-то время. В определенный период жизни я бы и сам купил там недвижимость.
– Да, про Вас говорят, что Вы тот застройщик, который буквально о каждом своем объекте может сказать: «В определенный период жизни я хочу тут жить». А какой из своих домов Вы бы выбрали для жизни сегодня, если бы такой вопрос действительно стоял?
– Это правда, каждый свой жилой комплекс я пропускаю через себя и думаю: готов ли я, открутив время назад или вперед, купить себе там квартиру.
Представим, что мне 25 лет. Тогда это как раз «ЛэндЛорд». Семьи и детей пока нет. Что мне надо? Чтобы было, где помыться и переночевать. Метро в двух шагах. И где бы я ни работал – могу уехать в любую точку города.
Допустим, мне уже 30. У меня появилась семья. Тогда я бы выбрал «Паскаль» или ЖК «Звезда» на Королева, где очень интересное благоустройство с фонтаном.
Будь я чуть старше, лет 35, выбрал бы ЖК «Чкалов». Он мне очень нравится. Там целый гектар леса. Скоро откроется фитнес-клуб с бассейнами, в том числе детским, с сауной, хамамом и спа. Транспортная доступность несложная, особенно если есть машина.
Если мне 40, наверное, «Калининский квартал». Там тоже очень интересное благоустройство. Но этот комплекс будет готов через год-полтора.
Возьмем мой нынешний возраст – 55 лет. Может быть, я выбрал бы ЖК «Михайловский». Дети уже выросли, близость школы и садика не нужна, главное, чтобы мне самому было хорошо и удобно. И это именно такое место. Хочешь, погулял по набережной, спустился вниз к реке, полюбовался пейзажем. А хочешь – уехал куда угодно.
Или ЖК «Державинский квартал». Это уже старый наш объект, но, на мой взгляд, он все еще остается одним из лучших жилых комплексов в городе. Замкнутый контур, огромный двор, который за эти годы превратился в лес с 15-метровыми соснами, белками и птицами. И все это в центре города. Там я, кстати, купил квартиру родственникам.
И есть еще один объект, в котором я, наверное, хотел бы жить, когда стану старше. Пока он только спроектирован, еще не построен. Это «Бирюзовая жемчужина-3». На самом берегу Оби. Я бы взял там квартиру с панорамным остеклением на последнем этаже, где можно было бы сидеть на балконе и любоваться рекой. Как раз к моему выходу на пенсию мы его и построим…
– А как же небоскреб, о котором Вы мечтали? Не хотели бы жить там?
– Боюсь, что эта идея скоро умрет сама по себе. Дорога ложка к обеду: разрешение на строительство небоскреба нужно было давать тогда, когда мы его первый раз попросили. Сейчас, пока ключевая ставка не опустится до 5–6 процентов, строить его нерентабельно.
Когда строишь обычные дома, то ты можешь вводить их поочередно и за счет этого оставаться на плаву. Но с небоскребом так не получится. Срок непосредственно строительства там будет около шести лет. Все это время надо будет платить кредитную нагрузку. И в итоге я останусь должен банку. Цикл слишком длинный.
К тому же в текущих условиях продать квартиры в таком доме будет практически невозможно. В Москве сейчас строят ЖК «Аурус» – самое высокое здание в стране. Открыли продажи в феврале, но на сегодняшний день распроданность – всего два процента. А это центр Москвы! Что говорить про Новосибирск?
Поэтому сейчас стоит подумать, стоит ли заниматься таким проектом, даже если будет разрешение. Речь идет уже не про амбиции, а про простую математику, увы… Между тем я по-прежнему уверен, что Новосибирску такие объекты действительно нужны. Будем надеяться, что подходящее для этого время еще наступит.
