В Новосибирске архитектурное сообщество против новых размеров участков под застройку

Архитектурное сообщество Новосибирска резко выступает против идеи установить в 2027 году ограничение минимальной площади земельных участков КРТ для строительства многоквартирных домов в размере 2,5 гектара. Архитекторы считают, что подобное предложение – это излишнее упрощение сложных градостроительных задач, которое не учитывает реалий города и может привести к негативным последствиям для развития города. Специалисты убеждены, что идея о том, будто точечная застройка портит облик города, перегружает инфраструктуру и лишает жителей света и воздуха, – односторонняя и поверхностная. Введение такого порога не решает основных проблем, а, напротив, повышает риск заблокировать текущую динамику строительства, лишив город важнейших инвестиций и проектов.

Роман Берсон, исполнительный директор Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) отметил, что в Новосибирске все проекты, связанные со строительством многоквартирных домов, созданы в рамках системы комплексного развития территорий (КРТ). Это означает, что каждый застройщик обязан согласовывать свой проект с развитием социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры района. Такой механизм стал основой для города и успешно действует на сотнях площадок, требуя от застройщиков активного участия в развитии инфраструктуры.

«По статистике примерно 75% действующих договоров КРТ заключены на участки площадью от 0,35 до 2 гектаров, что отражает реальную градостроительную структуру города. Именно такие участки идеально подходят для точечного обновления и застройки пустых пространств. Введение порога в 2,5 гектара автоматически исключит из правового поля большинство текущих проектов – буквально три четверти существующих инициатив, уже лежащих в рамках системы, подразумевающей обязательства по развитию инфраструктуры.

Сам по себе размер участка не определяет качество городской среды или справедливое распределение инфраструктурной нагрузки. Дом на 0,5 гектара при грамотном проектировании и интеграции в квартал может превосходить по комфорту и функциональности крупный проект на 10 гектаров, вызывающий пробки и транспортные узлы. Основные проблемы точечной застройки кроются не в размере участка, а в отсутствии мастер-планов, комплексного градостроительного анализа, современных расчетных моделей обеспеченности и прозрачных регламентов. Именно эти инструменты позволяют создать гармоничное городское пространство без излишних ограничений», – уточнил Роман Берсон.

Архитектурное сообщество не выступает против регулирования – напротив, предлагает конструктивные решения. Необходимое условие – введение обязательного мастер-плана для каждого проекта КРТ вне зависимости от площади земли. Такой документ должен содержать функциональное зонирование, параметры застройки, этапы реализации и анализ окружающей среды, а также соответствовать современным нормам, например СП 531.1325800.2024. Это поможет решать реальные градостроительные задачи и одновременно сохранить развитие строительного сектора.

«Важной частью предложенной альтернативы является расчет нагрузок на городскую инфраструктуру: транспорт, парковки, школы, детские сады и социальные объекты. Двор, пешеходные маршруты, система озеленения, общественные пространства – всё это должно быть проработано на уровне договора, а не оставаться на усмотрение застройщика. При этом застройщики должны брать на себя обязательства по развитию этих объектов, а проекты – включать общественно-деловые функции и проводить конкурсы для значимых городских участков. Всё это обеспечит создание более сбалансированной и комфортной городской среды, повысит качество архитектурных решений и стимулирует профессиональное развитие и конкуренцию», – говорится в официальном заявлении Союза архитекторов Новосибирской области.

Эксперты считают, что каждый договор КРТ должен содержать анализ въездных и выездных потоков, оценку влияния на улично-дорожную сеть города и расчёт потребности в парковочных местах. Это не бюрократическая формальность – это ответ на вопрос, который сейчас остаётся без ответа при согласовании большинства проектов.

В конечном счете качество городской среды зависит не от произвольных ограничений по площади участков, а от профессионализма проектировщиков, прозрачных нормативных правил и государственного контроля. Новосибирску предстоит сделать выбор: пойти по пути упрощенных запретов и риска стагнации, как это уже происходило в других городах, или принять более сложный, но мудрый путь – основываясь на принципах комплексного развития, профессиональных стандартах и ответственности всех участников процесса. Профессиональное сообщество готово поддержать самый разумный и обоснованный курс.