Кредиты в процентах: сколько застройщики заплатят банкам?

Начиная с июля 2018 года, Сбербанк России открыл всего 100 эскроу-счетов (на них в банке хранятся деньги дольщиков, которые застройщик по новым правилам не может использовать, пока не достроит здание). Речь идет о введении новой системы покупки строящегося жилья: со следующего года от договоров долевого строительства перейдут на эскроу. Чтобы работать по новой схеме, застройщикам теперь придется брать кредиты под строительство.

В Новосибирске известны случаи в 2018 году, когда застройщик переносил сроки сдачи жилья из-за того, что ему пришлось брать кредит. Ожидание, пока банк одобрит займ, логично отдаляет и ввод в эксплуатацию самих зданий.

Но не только во времени могут потерять застройщики и потенциальные покупатели, проигрывают они и в цене. Как известно, кредит берется под определенный процент, а значит, возрастает и стоимость готовой квартиры. Об этом неоднократно уже говорили новосибирские эксперты.

Как рассказали в Сбербанке РФ, ставка по таким кредитам может варьироваться от 12 и до 4,5-6 процентов. Причем самый большой процент будет взиматься, когда на эскроу-счетах не будет денег, минимальный, когда там — средства за все проданные квартиры.

Есть две ставки по кредитам — базовая и специальная. Последняя начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. По мере того, как экскроу-счет наполняется, процентная ставка для застройщика уменьшается. Зато в тот момент, когда эскроу раскроют, стоимость кредитования снова вырастет, рассказали в банке.

«Чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка, в целом же по рынку, как мы ожидаем, она будет ближе к восьми процентам», – сообщил представитель Сбербанка. Также специалисты считают, что ввод эскроу-счетов не может привести к значительному подорожанию жилья — только процента на три — четыре. Но это актуально только для тех, кто ранее уже занимался подобными проектами.

Изменения в законодательстве принесут явные минусы строительному рынку: например, увеличится стоимость жилья, усложнится процедура привлечения денег для строительных проектов, сократится само количество застройщиков. Но, как показала итоговая пресс-конференция, президент РФ Владимир Путин не изменил своей позиции относительно предстоящих перемен.

Путин считает, что нововведения необходимы, так как, по его мнению, ситуация на строительном рынке сейчас довольно острая. «Это никогда не закончится, если мы не наведем здесь порядок и не перейдём к цивилизованным способам жилищного строительства. Мы должны обязательно прекратить практику привлечения денег граждан с безответственным поведением после, связанным с расходованием этих средств», — сказал президент, отвечая на вопросы журналистов о дальнейшей судьбе строительного рынка в России в связи с изменениями в законодательстве.

Напомним, новый закон о долевом строительстве вступит в силу 1 июля 2019 года. Новые правила приведут к уменьшению количества «игроков» на строительном рынке, и как следствие, новостроек, уверены эксперты. Из-за этого вырастут цены на недвижимость — не менее, чем на 10 процентов.

Сегодня около 80 процентов строящегося в РФ жилья обеспечивается за счет средств участников долевого строительства. Согласно официальным данным, по всей стране на третий квартал 2017 года было зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ (договоров долевого участия).  На начало августа 2018 года в России насчитывалось 880 домов, при возведении которых были нарушены права дольщиков. Всего на настоящее время пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков значатся 34 085 человек (некоторые эксперты считают, что их около 40 тысяч), а на проблемные дома приходится 90 617 договоров о долевом участии.

Если перевести в проценты число обманутых дольщиков (даже если брать максимальные 40 тысяч) от общего количества ДДУ, то получается примерно 8 процентов. Выходит, что вся реформа законодательства о долевом строительстве была затеяна ради сравнительно небольшого числа людей. Причем изменения никак не помогут решить проблему уже обманутых людей, а только обезопасит всех последующих потенциальных покупателей. Получается, что от реализации нового законопроекта выиграют только двое: банки, которым будут отходить имущество обанкротившихся застройщиков и государство.

И если выгода банков, по мнению экспертов, довольно сомнительна, то для государства она очевидна. Новая схема банковского (проектного) финансирования строительства уменьшает возможность появления потребности в бюджетной поддержке отрасли (фонд поддержки обманутых дольщиков, например). Это значит, что дома в случае фиаско застройщика будут достраиваться не за деньги из государственного бюджета, а на средства профинансировавших их банков, а также за счет страховых компаний.